MUTUI FINANZIAMENTI PRESTITI

Nozioni di economia - finanza e diritto: Cosa é la Rinegoziazione

RINEGOZIAZIONE

La rinegoziazione - che differisce dalla revisione - è una iterazione a un nuovo regolamento degli interessi in essere della stipulazione precedente e quindi si presenta la possibilità della stipulazione sostitutiva, parziale e relativa al contenuto e si effettua in sostanza per ridiscutere e rivedere consensualmente e in forma parziale il contenuto di un contratto o di un patto o di un accordo o qualcosa di simile al quale ci si era in precedenza reciprocamente vincolati. .
Con l'accordo di rinegoziazione viene concesso al debitore un differimento del pagamento degli interessi e del rimborso di un prestito. Esso viene richiesto in momenti di temporanea illiquidità.
Viene anche effettuata la rinegoziazione per rivedere alcuni parametri e per la loro modifica in forma consensuale.
Per esempio si può procedere ad una rinegoziazione di un mutuo bancario, della modalità di pagamento delle rate di un mutuo, rinegoziare le condizioni del conto corrente, rinegoziazione prestiti, rinegoziare un contratto e così via.
È importante effettuare una rinegoziazione al fine di trovare un accordo consensuale per la migliore soddisfazione reciproca delle condizioni da applicare.

Requisiti essenziali per ottenere un Mutuo Casa
Requisiti per ottenerlo

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Per richiedere un mutuo bisogna essere maggiorenni, in alcuni casi avere la cittadinanza italiana e, soprattutto, possedere un reddito adeguato all'entità del prestito richiesto. Per molte banche l'importo complessivo delle rate versate in un anno non deve superare la terza parte del reddito annuale.

Questo criterio è generalmente condivisibile in quanto si presume che il richiedente debba comunque potere svolgere una vita regolare e non essere particolarmente soffocato con le rate del mutuo.

Si prende pertanto in considerazione un terzo del reddito, tuttavia va anche preso in considerazione l'entità del reddito. Può essere comprensibile che con un reddito annuo di 50.000 euro netto circa un terzo possa andare per le rate del mutuo, quindi per un importo di 15-18.000 euro circa. Tuttavia chi ha un reddito annuo stabile particolarmente elevato per esempio di 500.000 euro netto l'anno è possibile che sia in grado di restituire annualmente importi ben più elevati rispetto a un terzo.

In linea di massima comunque come riferimento si prende in considerazione intorno a 1/3 del reddito annuo considerando anche la tipologia del reddito futuro.

A parità di reddito e di garanzie un lavoratore dipendente pubblico infatti ha più facilità di richiedere un mutuo rispetto ad un lavoratore autonomo in quanto quest'ultimo può avere un reddito variabile nel tempo e meno sicuro e costante nel tempo rispetto ad un lavoratore dipendente.

Elementi che ostacolano l'ottenimento del mutuo:

• precedenti protesti
• immobile da acquistare soggetto a passaggi di proprietà per donazione negli ultimi 20 anni
• immobile oggetto di condono edilizio non ancora concesso
• immobile gravato da vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali
• situazioni familiari non chiare (separazioni, compravendita tra familiari, ecc.)
• immobile con una o più ipoteche esistenti

Tassi: mutuo a tasso fisso - variabile - agevolato
IL TASSO GIUSTO

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Il tasso di interesse che si paga per avere il prestito (calcolato in percentuale sull’ammontare erogato) può essere fisso, variabile, misto o rinegoziabile. Qualunque formula si scelga si deve prestare attenzione alla differenza tra tasso d’accesso, tasso iniziale generalmente ridotto, e tasso a regime, cioè il tasso vero e proprio del mutuo che inizierà a decorrere allo scadere del periodo del tasso d’accesso (normalmente un anno) e che sarà più alto (almeno 1 punto percentuale).

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Mutuo a tasso fisso

Il tasso rimane invariato per tutta la durata del prestito. Di solito il parametro che le banche prendono a riferimento per fissare l'interesse di questo tipo di mutui è un tasso praticato per i prestiti interbancari a lungo termine (IRS) a cui viene aggiunta una maggiorazione (spread) che costituisce il guadagno della banca.
Questo tipo di mutuo è particolarmente apprezzato da chi ha un reddito poco variabile (lavoratori dipendenti) che trova in questo strumento una certa tranquillità perché conosce esattamente l'importo delle rate future.
Lo svantaggio consiste nel tasso più elevato (1 o 2 punti) rispetto a quello variabile e nella costanza delle rate al diminuire del tasso di interesse.

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Mutuo a tasso variabile

Nel mutuo a tasso variabile, il tasso concordato in sede di stipula viene periodicamente modificato in funzione dei parametri di indicizzazione, (RENDIOB: tasso medio offerto dalle obbligazioni, EURIBOR, Prime Rate Abi, valute estere). Una volta stabilito l'indice da prendere a riferimento, la Banca aggiunge una maggiorazione (spread) che varia normalmente dall'1 al 2%.

Chi intende sottoscrivere un mutuo di questo tipo deve prestare particolare attenzione alla periodicità con la quale vengono effettuate queste revisioni, agli indici di riferimento scelti (alcuni sono più stabili, altri più sensibili alle variazioni del mercato), al margine percentuale di guadagno della banca e alla presenza nel contratto di clausole che stabiliscono una soglia sotto la quale il tasso di interesse non potrà scendere, (clausola che annullerebbe di fatto il principale vantaggio dei mutui a tasso variabile).

I vantaggi consistono nella diminuzione delle rate al diminuire del tasso di interesse e nel fatto che il mutuo a tasso variabile viene concesso a tassi più bassi del mutuo a tasso fisso.
Lo svantaggio invece è rappresentato dall'impossibilità di conoscere in anticipo il costo totale del prestito.

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LA SCELTA

La scelta tra tasso fisso e tasso variabile potrà essere valutata solo a posteriori, cioè quando avremo finito di rimborsare il mutuo: al momento della richiesta nessuno sarà in grado di prevedere gli andamenti futuri dei tassi di interesse.
Qui di seguito fornisco una mia valutazione.
La banca, in un dato momento storico, stabilisce il tasso fisso dei mutui in funzione del prevedibile andamento futuro dei tassi di mercato: se in quel momento i tassi sono ritenuti bassi rispetto ai valori che potranno assumere in futuro, il tasso fisso incorporerà un'aspettativa di crescita fissandosi ad un livello più alto di quello attuale mentre i mutui a tasso variabile saranno naturalmente erogati al tasso attuale.
Volendo sintetizzare il concetto appena espresso con un grafico, assumendo l'ipotesi di tassi sempre crescenti per tutta la durata del mutuo, la figura che ne deriva è la seguente:

Come si può vedere, le rate che vengono pagate per un mutuo a tasso fisso (indicate con le barrette azzurre) sono sempre dello stesso importo. Le rate che, invece, vengono pagate per un mutuo a tasso variabile (punti rossi) sono più basse all'inizio e crescono fino a superare quelle del tasso fisso. In sostanza, in valori assoluti, gli importi pagati con le due tipologie di rate sono quasi identici ma le rate del tasso fisso sono più alte nel periodo iniziale e, quindi, finanziariamente più onerose. Se l'andamento dei tassi è quello ipotizzato nella figura in alto, l'affare migliore si fa scegliendo il mutuo a tasso variabile. Se ipotizziamo che i tassi attuali siano alti e che in futuro scenderanno, la convenienza del tasso variabile è ancora più evidente (v. grafico in basso), a tale proposito infatti non mi è mai capitato di vedere un mutuo con un tasso fisso più basso del tasso variabile! (le polemiche che si trascinano da qualche anno sugli alti tassi dei mutui non fa che confermare queste tesi)

I vantaggi del mutuo a tasso fisso sono soprattutto psicologici: una volta stabilita la rata, questa rimarrà la stessa per tutta la durata. Quindi, considerandola come una decurtazione costante e permanente del proprio reddito, si entra in una condizione psicologica di minore ricchezza che, una volta assimilata, rende meno traumatico il pensiero del debito.
Un altro vantaggio potrebbe derivare nel caso si verificasse un aumento dei tassi in futuro fuori dalla portata delle previsioni attuali elaborate dalle banche.

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Mutuo a tasso misto

La formula del mutuo a tasso misto può essere considerata come un compromesso tra tasso fisso e variabile. Solitamente i contratti di questo tipo prevedono un certo numero di anni a tasso fisso e poi il passaggio al variabile. Alcune banche offrono mutui nei quali sarà il beneficiario a decidere il momento di passaggio dal tasso fisso a quello variabile (o viceversa) piuttosto che far avvenire tale cambiamento in modo automatico.
Questo tipo di mutuo consente di avere la certezza dell'importo della rata per un congruo periodo di tempo, senza perdere l'opportunità di una futura riduzione dei tassi. Lo svantaggio potrebbe derivare da un aumento dei tassi allo scadere del periodo del tasso fisso.

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Mutuo a tasso rinegoziabile

Simile al mutuo a tasso misto, prevede, infatti, un periodo a tasso fisso (di solito 5 o 10 anni), a seguito del quale viene rideterminato un nuovo tasso, in funzione di indici contrattualmente individuati al momento della stipula, che rimarrà a sua volta fisso per un'analoga durata.

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Interessi moratori

Interessi che si devono alla banca, in aggiunta alla somma e agli interessi contrattuali, a titolo di risarcimento se il pagamento della rata viene effettuato in ritardo. Gli interessi di mora sono convenzionali e stabiliti per iscritto e generalmente determinati in misura superiore al tasso concordato per il prestito (tra i 2 e i 4 punti percentuali in più).

Interessi usurai

I tassi di interesse devono essere determinati consensualmente e per iscritto. La libertà contrattuale di fissarne la misura è condizionata da un limite oggettivo rappresentato dall'usura. Con questo termine si intende generalmente un prestito di denaro erogato ad alto interesse approfittando dello stato di necessità del debitore. Il Parlamento ha stabilito che il Ministero del Tesoro rilevi ogni tre mesi il “Tasso Effettivo Globale Medio” (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse imposte e tasse) degli interessi praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari.

Siamo in presenza di tassi usurai ogni volta che si supera la soglia dei tassi medi aumentati della metà. In questo caso la clausola contrattuale è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.

Mutui - Durata di un mutuo casa
LA DURATA

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Di solito i mutui hanno una durata che va dai 5 ai 30 anni.

La durata del prestito è un aspetto molto importante che influenza notevolmente le caratteristiche del finanziamento: durate più lunghe, per esempio, sono preferite da chi vuole garantirsi rate di rimborso più contenute accettando di sostenere però una maggiore spesa in interessi.

La durata del mutuo influisce anche sulla scelta del tasso di interesse: per un mutuo di lunga durata, il tasso fisso può essere un rischio perché non consente di seguire le fluttuazioni di mercato che si verificano nel lungo periodo (non consente cioè di beneficiare degli eventuali cali dei tassi di interesse) e, di solito, è più alto di quello richiesto per durate inferiori.Attualmente si sono aggiunti sul mercato mutui con scadenza potenzialmente più elevata a fronte di una rata fissa.

Tuttavia il mutuo a tasso fisso consente di fissare fin dall'inizio l'importo della rata da restituire in forma fissa e pertanto se i tassi di interesse dovessere crescere anche molto, la rata rimane fissa indipendentemente cioè dalla variazione dei tassi.

Viceversa nel caso dei tassi a variabili a lungo periodo è possibile per esempio che durante i vari cicli economici i tassi siano portati anche temporaneamente in alto e magari in 30 anni si potranno anche verificare improvvisi forti rialzi. Ebbene con il tasso variabile si subiranno tutte le variazioni positive e negative dei tassi.

Mutuo - Contratto e clausole dei mutui stipulati
LIMITI ALLA VENDITA

Alcuni contratti vietano di vendere la casa prima del trascorrere di un certo numero di anni o addirittura ne vietano la vendita prima dell’estinzione completa del mutuo.

Clausole di questo genere sono certamente un ostacolo nel momento in cui occorre cambiare casa: si potrebbe essere costretti ad estinguere anticipatamente il mutuo con il conseguente pagamento della penale.

Occorre quindi essere molto attenti nel momento in cui si stipula il contratto con l'istituto di credito.

Alcune modifiche sono state comunque apportate dalla Legge Bersani e la trasportabilità del mutuo o la rinegoziazione vanno in questo senso.

Altre clausole che possono essere inserite nel contratto di mutuo sono ad esempio il dovere effettuare una polizza contro incendio, scoppio ed altro sull'immobile o fare una polizza vita caso morte sulla propria persona al fine di tutelare al meglio l'istituto erogante o l'eventuale famiglia della persona deceduta.

Ogni contratto di mutuo può prevedere delle clausole più o meno vincolanti. Conoscere e comprendere i contenuti delle clausole e rispettarle è una cosa essenziale per regolare correttamente i rapporti tra le due parti ed in particolare per quanto riguarda la durata del mutuo, le modalità di rimborso del capitale, il pagamento degli interessi, le condizioni di erogazione del mutuo, ed altro.

Il contratto del mutuo è un momento importante dove di solito si stipula un contratto avente grandi entità patrimoniali ed effetti non irrilevanti nel tempo pertanto è consigliabile a volte di farsi assistere da un notaio o da un avvocato del settore per meglio comprendere ogni tipo di clausola o sfumatura.

Nozioni di economia - finanza e diritto: Penale estinzione anticipata

PENALE ESTINZIONE ANTICIPATA

La penale per estinzione anticipata è l'onere aggiuntivo previsto a carico del debitore qualora questi intenda rimborsare il prestito prima della scadenza pattuita.
Normalmente nel diritto è prevista la possibilità di estinguere il mutuo anticipatamente.
L'estinzione del mutuo in anticipo rispetto alla data naturale di scadenza è un diritto che viene dato al mutuatario smettendo questi di pagare gli interessi.
Spesso nel contratto è prevista una penale per il rimborso anticipato anche a fronte di un mancato guadagno da parte della banca al proseguimento del piano pattuito.
La delibera del 9 febbraio 2002 del C.I.C.R. - COMITATO INTERMINISTERIALE PER IL CREDITO ED IL RISPARMIO - segnala che i mutui di credito fondiari debbano avere fissato in modo esclusivo ed omnicomprensivo il compenso indicando la metodologia applicata per una verifica e consultazione agevole e il contratto deve avere la dicitura "nessun altro onere può essere addebitato".
Il compenso o penale di estinzione anticipata deve essere indicata sia nel prospetto E.S.I.S. - prospetto informativo europeo - sia nel classico "foglio informativo" e nel documento di sintesi prescritto dal Comitato Interministeriale pre il Credito ed il Risparmio CICR.
Risulta logico che di regola il rimborso e l'estinzione anticipata del mutuo può essere più oneroso nei mutui a tasso fisso, in valuta o comunque strutturati con una certa complessità rispetto ad un semplice tasso variabile.I mutui sottoscritti successivamente al 2 febbraio 2007 e i finanziamenti richiesti da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economiche e professionali rientrano nel Decreto Legge n.7 del 31 gennaio 2007 convertito nella Legge n.40 del 2 aprile 2007 - la cosiddetta Legge Bersani - e quindi non si hanno più le alti penali da pagare per l'estinzione anticipata del mutuo o finanziamento.Per l'estinzione dei contratti stipulati prima del 1' febbraio 2007 è previsto un limite massimo di penale per l'estinzione anticipata.

E' inoltre previsto anche la possibilità di "portabilità del mutuo" per portare il proprio mutuo da una banca ad un'altra.

A titolo informativo si riporta uno stralcio del Decreto Legge:

Misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attivita' economiche e la nascita di nuove imprese.
DECRETO-LEGGE 31 gennaio 2007, n.7 in G.U. n. 26 del 1-2-2007.

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Visti gli articoli 77 e 87 della Costituzione;
Visto l'articolo 117 della Costituzione ed in particolare il comma secondo, lettere e), l) e m);
Ritenuta la straordinaria necessità ed urgenza di rimuovere ostacoli allo sviluppo economico e di adottare misure a garanzia dei diritti dei consumatori;
Ritenuta, altresì, la straordinaria necessità ed urgenza di intervenire per rendere più concorrenziali gli assetti del mercato e favorire la crescita della competitività del sistema produttivo nazionale, assicurando il rispetto dei principi comunitari;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 25 gennaio 2007;
Sulla proposta del Presidente del Consiglio dei Ministri, del Ministro dello sviluppo economico, del Vicepresidente del Consiglio dei Ministri, del Ministro della pubblica istruzione e del Ministro per le politiche europee, di concerto con i Ministri per gli affari regionali e le autonomie locali, dei trasporti, per le riforme e le innovazioni nella pubblica amministrazione, delle comunicazioni, delle infrastrutture, dell'economia e delle finanze e delle politiche agricole alimentari e forestali;

E m a n a

il seguente decreto-legge:

Capo I

Misure urgenti per la tutela dei consumatori

... passando agli articoli 6, 7, 8 si trova scritto:

Art. 6.
Semplificazione nel procedimento di cancellazione dell'ipoteca nei mutui immobiliari

1. Ai fini di cui all'articolo 2878, n. 6), del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria, l'ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall'avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita, che viene comunicata dal creditore alla conservatoria e al debitore, salvo che, ricorrendo giustificato motivo ostativo, nella medesima comunicazione il creditore non abbia presentato alla conservatoria apposita dichiarazione di permanenza dell'ipoteca. Ricevuta quest'ultima dichiarazione, il conservatore procede d'ufficio entro il giorno successivo alla sua annotazione a margine dell'iscrizione dell'ipoteca. Ai fini del presente comma non è necessaria l'autentica notarile.
2. A decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto sono abrogate le disposizioni legislative e regolamentari statali incompatibili con le disposizioni di cui al comma 1 e le clausole in contrasto con le prescrizioni del presente articolo sono nulle ai sensi dell'articolo 1418 del codice civile.Art. 7.
Estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali1. È nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l'estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l'acquisto della prima casa, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore della banca mutuante.
2. Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullità del contratto.
3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto.
4. Ai fini dell'applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, per acquisto della prima casa si intende l'acquisto effettuato da una persona fisica della casa dove intende stabilire la propria residenza.
5. L'Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale, ai sensi dell'articolo 137 del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, definiscono, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, le regole generali di riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo.
6. In caso di mancato raggiungimento dell'accordo di cui al comma 5, la misura della penale idonea alla riconduzione ad equità è stabilita dalla Banca d'Italia e costituisce norma imperativa ai sensi dell'articolo 1419, secondo comma, del codice civile ai fini della rinegoziazione dei contratti di mutuo in essere.
7. In ogni caso le banche non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo stipulati prima della data di entrata in vigore del presente decreto, nei casi in cui il debitore proponga la riduzione dell'importo della penale entro i limiti stabiliti ai sensi dei commi 5 e 6.Art. 8.
Portabilità del mutuo; surrogazione1. In caso di mutuo bancario, apertura di credito od altri contratti di finanziamento bancario, la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l'esercizio della facoltà di cui all'articolo 1202 del codice civile.
2. Nell'ipotesi di surrogazione ai sensi del comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. L'annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.
3. È nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione di cui al comma 1.
4. La surrogazione per volontà del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa.