| Cosa è un mutuo? |
E' un contratto per il quale una parte
(mutuante) consegna all'altra parte (mutuatario) una data quantità di denaro
che quest'ultima si obbliga a restituire in un dato periodo di tempo e con il
pagamento di rate certe, normalmente maggiormente di un interesse.
E' in sostanza un finanziamento, legato al bene casa (erogato di norma da una
banca o da un istituto di credito) e coperto da un iscrizione ipotecaria del
bene che, garantisce il mutante contro il mancato rispetto del patto di mutuo.
Attualmente le normative consentono di erogare un mutuo per acquistare,
costruire o ristrutturare un immobile.
Quando il mutuo è chiesto e concesso per case acquistate (o costruite) con lo
scopo di adibirle a propria abitazione primaria si ottengono condizioni di
vantaggio per effetto delle incentivazioni praticate dallo Stato o da alcuni
istituti di credito.
Le avvertenze e le regole da seguire per contrarre un mutuo
La prima regola
E' quella della conoscenza diretta; è preciò preferibile informarsi
direttamente sul posto, agli sportelli bancari o presso le società finanziarie
speclializzate, magari con l'assistenza di una associazione di consumatori o di
un sindacato inquilini: sarebbe opportuno, prima di decidere, visitare almeno 4
banche o finanziarie, stando attenti alla serietà di queste ultime.
L'informazione
E' bene non risparmiare domande. Tenete conto che a dispetto degli sloggan sulla
trasparenza le banche (o le finanziarie) sono normalmente disponibili alle
solite ovvie spiegazioni che riguardano i tassi (fissi o variabili), i criteri
di valutazione dell'immobile, la durata del mutuo e così via, ma sono
normalmente indisponibili alle richieste di consultare preventivamente le
condizioni di contratto.
I fogli informativi e i contratti sono indispensabili per conoscere le diverse
possibilità e le caratteristiche del finanziamento, essi forniscono elementi
certi per calcolare costi e oneri e per poter raffrontare le proposte tra di
loro. L'esperienza ci isegna che, nelal maggioranza dei casi, vengono appena
accennate le cosi dette spese di istruttoria senza che ne siano specificati i
contenuti, mentre queste ultime rappresentano un notevole costo, cui si è
chiamati anche senza aver concluso il contratto. Ricordate che i fogli analitici
informativi devono essere messi a disposizione della clientela ai sensi della
legge 154/92 art. 2 4° comma.
Cosa dovrebbe contenere un (FAI) foglio analitico di informazione
- La percentuale di finanziamento;
- Le spese di istruttoria;
- Il costo delle perizia;
- Gli oneri di estinzione anticipata;
- Gli interessi mora;
- Il costo dell'assicurazione;
- I parametri di indicizzazione;
- Le commissioni alla clientela;
- La spesa dell'atto di assenso per la cancellazione dell'ipoteca;
- Le spese per il rilascio delle dichiarazioni;
- L'ammontare dell'iscrizione ipotecaria.
Le clausole vessatorie
Gli abusi sono ancora oggi purtroppo all'ordine del giono: penali molto onerose
in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene
ipotecato, trasferendo il mutuo a terzi, ecc. ecc. sono ancora presenti in molti
contratti già conclusi. Queste clausole possono oggi essere combattute grazie
ad una nuova disciplina introdotta nel codice civile, ma è ovvio che prevenirne
l'introduzione nei contratti è il metodo migliore da ultilizzare. L'utente deve
quindi pretendere che le clausole contrattuali proposte siano sempre
comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo, in modo tale da
poterle anche sottoporre ad una valutazione di una associazione di fiducia.
Comuque, qualora i termini di un contratto di mutuo già stipulato determinino
uno squilibrio di diritti ed obblighi a carico del consumatore (mutuatario), gli
squilibri possono essere resi inefficaci con una azione di contenzioso.
Il finanziamento può coprire l'intero prezzo d'acquisto?
No. Le banche finanziano in genere fino al 75-80% del valore, mentre il resto
deve essere anticipato in contanti. Questa non è una regola ferrea, in qualche
caso si può ottenere un finanziamento maggiore, fino ad avvicinarsi al 100%, se
la banca ha la garanzia di essere rimborsata.
Normalemente la banca controlla il reddito dell'acquirente che deve essere
compatibile con l'importo delle rate da rimborsare. Se la rata non supera il
25-30% del reddito familiare, non ci sono di solito problemi. Se poi qualcuno
altro fa da garante, ad esempio un parente o i genitori, la banca è ancora più
disponible.
Quanto costa stipulare un mutuo?
Le spese di stipula possono anche riservare spiacevoli sorprese in termini di
oneri economici. Riportiamo le voci più significative con le relative
avvertenze:
- Le spese di istruttoria - legale ai costi di banca per valutare la pratica e
dare il benestare;
- Esse sono da pagare comunque anche se il contratto non va a buon fine;
variano, sl mercato, da un minimo di 0 a un massimo di 350.000 (sono da
rifiutare quelle in valore percentuale in base alla quantità di mutuo erogato);
- Le spese di perizia - legate alla necessità di periziare il valore effettivo
dell'immobile. In pochi casi, di solito limitatamente agli acquisti diretti da
un costruttore, la banca si fida di una autodichiarazione mentre, normalmente,
pretende una perizia di un tecnico di sua fiducia - la spesa varia di solito da
300.000 a 500.000;
Il costo dell'assicurazione
legata alla necessità di garantire l'immobile contro incendi e esplosioni. La
banca può non accontentarsi di una polizza condominiale e riedere la stipula di
una specifica assicurazione, che ha di solito un costo o fisso (una tantum da
75.000 a 150.000) o percentuale (dallo 0,8 per mille all'1,53 per mille);
Le imposte
E' ancora in vigore la così detta imposta sostitutiva che è pari allo 0,75%
del capitale finanziato ed erogato da una banca;
Le spese notarili
che sono quelle più onerose sono legate alla stesura e alla stipula del
contratto di mutuo. Il costo può variare sensibilmente a seguito della parcella
notarile I Notai come ogni altra categoria professionale applicano una loro
tariffa che non può essere inferiore al minimo tabellare previsto dall'ordine).
Conviene quindi informarsi e contattare più di un Notaio. Tenete presente, a
titolo esemplificativo che la stesura di un contratto per un mutuo di 50/80
milioni costa, comprese le spese e le tasse, da un minimo di 1.600.000 a
2.000.000.
Conviene un mutuo lungo o breve?
Le banche hanno da tempo diversificato l'offerta. Scegliere quindi tra una
rateizzazione relativamente breve, di 10 anni, o una più lunga, a 15, 20 o 30
anni, dipende essenzialmente dalle disponibilità economiche (attuali e future)
di chi stipula il mutuo. Se il mutuo è più diluito nel tempo, le singole rate
saranno più leggere e graveranno meno nel budget familiare ma ovviamente gli
interessi complessivi saranno un poco più alti.
Che differenza c'è tra il Mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile?
Nei mutui a tasso fisso gli interessi da pagare sono predeterminati e non si
modificano al variare dei parametri eocnomici esterni. Viceversa, il tasso
variabile, aumenta o diminuisce gli interessi della rata di mutuo in ragione
dell'andamento di alcuni parametri economici predefiniti. I più conosciuti e
utilizati sono il Ribor e l'Euribor. Al parametro si somma normalmente un onere
aggiuntivo fisso (applicato dalla banca) detto "Spead" che determina,
sommato al precedente, il tasso effettivo da applicare.
Conviene il mutuo a tasso Fisso o quello variabile?
Il tasso fisso offre la sicurezza, anche psicologica, di mantenere costante la
rata nel tempo anche se il costo del denaro diminuisce (così come ha fatto nel
corso degli ultimi anni) il tasso fisso non può appfittare del calo e della
favorevole congiuntura economica.
Il tasso variabile rappresenta una scommessa con l'andamento futuro
dell'economia ed è al momento ancora molto utilizzato sulla scia degli
ancoraggi Europei che hanno consentito in Italia una notevole stabilizzazione
del costo del denaro e una discesa dei tassi applicati.
I tassi d'interesse applicati ai mutui variabili hanno subito recentemente (dopo
l'estate 1999) alcuni contraccolpi negativi che ne hanno frenato la discesa;
malgrado ciò i mutui a tasso variabile rappresentano ancora un buon
invenstimento. Le principali banche offrono ancora oggi tassi variabili del 5/6%
a regime, con un ingresso al 4,5/5%. Per contro il tasso fisso viene offerto dal
6,20 al 7,5%.
Attenzione al tasso d'ingresso
La pubblicità di alcuni istituti di credito enfatizza i propri tassi variabili
proposti come molto convenienti. Le offerte specificano (in piccolo) che si
tratta di un trattamento di ingresso che è normalmente più vantaggioso della
rata a regime. Attenzione quindi alle offerete: chiedete sempre preventivamente
il valore della rata di ingressso e quella a regime.
Esiste una via di mezzo?
Si. C'è una terza via. I mutui a tasso misto, in un primo momento hanno rate
costanti e dopo un certo periodo (di solito almeno 18 mesi) il tasso diventa
variabile, o in opzione si può ricontattare senza particolari oneri. Le modalità
di erogazione della somma. "il prefinanziamento" Il contratto di mutuo
si perfeziona solo al momento della stesura. Notarile dell'atto. Subito dopo il
Notaio iscrivere l'ipoteca presso l'apposito ufficio. Sino a quando la pratica
Notarile non è completata e trasmessa alla banca, la somma non viene erogata.
Il che normalmente significa aspettare due o tre settimane prima di poter
disporre del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono a
disposizione subito la somma mutuata a titolo di prefinanziamento; nel caso la
somma viene caricata di un ulteriore interesse.
Per evitare il prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il
venditore che deve essere garantito se vende prima di incassare l'intera somma.
E' compito del Notaio proporre e spiegare alle parti diverse soluzioni
possibili.
LE CLAUSOLE PENALI
La mora per il ritardato pagamento: Chi chiede un mutuo bene raramente si
preoccupa delle conseguenze di un inadempimento parziale. E' necessaria invece
molta attenzione per evitare di incorrere in sovrattasse onere. I tassi mora
applicati per i ritardati pagamenti variano da istituto a istituto nell'ambito
del 2-3% mese. Essi rappresentano un onere altissimo che rapportato su base
annua è pari ad interessi passivi del 24-36%.
L'estinzione anticipata: E' una facoltà prevista normalmente dal contratto di
mutuo ma i suoi costi sono molto cari. E' quindi opportuno contrattare la
clausola preventivamente tenendo conto che le penali applicate al momento
variano da un 2 ad un 6% massimo, da calcolarsi sul capitale residuo, più una
cifra fissa di 150.000/200.000.
Addebito della rata: Come ogni operazione bancaria anche l'addebito della rata
fa scattare un costo aggiuntivo. Il prezzo varia a seconda del tipo di contratto
e le banche applicano valori che variano da 1.500 a 6.000 per ogni rata
addebitata.
Spese di segreteria: Fanno la loro comparsa su quasi ogni richiesta di
spiegazione. Si pagano per esempio per avere il prospetto dei conti di
estinzione: Cominciano a comparire con frequenza sospetta e non si sa a quali
clausole vengano riferite. Bisogna quindi rifiutarle contestandole ogni volta.
I limiti alla facoltà di vendere
Alcuni contratti di mutuo prevedono che l'utente non possa vendere l'immobile
prima di aver finito di pagare il mutuo. In caso contrario si fa obbligo di
estinguere anticipatamente il contratto assoggettandosi il pagamento della
penale. E' una clausola che ovviamente non va sottovalutata perché può creare
un intralcio nel momento in cui si decide di cambiare, casa. Il consiglio è
quello di evitare gli istituti che propongano questa clausola o, in alternativa,
chiedere che la limitazione non vada oltre i 5 anni. L'acquisto di un immobile
già coperto da un mutuo.
In un caso del genere sono possibili due strade. Se il tasso e le condizioni
sono favorevoli si può scegliere di accollarsi il mutuo in essere, continunado
a pagare le rate al posto del proprietario precedente. Le banche di solito
acconsentono all'operazione e si evitano le spese per un nuovo contratto. La
seconda via consiste nel chiedere al venditore di estinguere il mutuo, magari
utilizzando gli acconti dell'acquirente. E' ovvio che la banca pretenderà una
penale d'estinzione per compensare il mancato guadagno degli interessi edé
quindi necessario soppesare bene la convenienza.
L'ipoteca e il suo importo
L'ipoteca è una garanzia che consente alla banca o all'erogatore di recuperare
forzatamente il credito quando il mutuatario non paga. L'ipoteca viene
normalmente iscritta per un importo superiore a quello del mutuo (normalmente il
doppio dell'importo erogato) in ragione di recuperare, in caso di inadempienza,
il capitale, gli intressi e le spese per la procedura di vendita all'asta
dell'immobile. L'importo dell'ipoteca viene comunque deciso dalla banca e n on
è contrattabile.
Le modalità di cancellazione dell'ipoteca?
Il mutuo viene considerato estinto con il pagamento dell'ultima rata. L'ipoteca
che lo garantisce rimane invece attiva sino a quando siano trascorsi 20 anni da
quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore a 20 anni vi
è quindi un periodo di tempo in cui l'ipoteca esiste anche se non ha più
alcuna utilità. La convenieneza a chiederne l'estinzione va commisurata alle
proprie necessità in consideraione che la cancellazione dell'atto, costa
normalmente circa 1.400.000. Conviene farlo in caso intenzione a vendere o
lasciarla estinguere per suo conto, in caso contrario.
LA DETRAIBILITA' FISCALE
La legge prevede la possibilità di detrarre dall'IRPEF lorda una percentuale
degli interessi passivi e relativi oneri accessori, effettivamente pagati
durante il periodo di imposta per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di
immobili e per interventi di recupero edilizio.
La detrazione
La detrazione, originariamente del 22% è stata abbassata a far tempo dal 1998
alla aliquota unica del 19%. L'aliquota unica è comunque detraibile in modo
differenziato a seconda delle tipologie di mutuo che sono in essere; vediamo i
principali casi riferiti alla "prima casa":
- Mutui ipotecari stipulati anteriormente al 1 genn. 1993: è ammessa una
detrazione di imposta del 19% che si applcia su un ammontare complessivo massimo
di £. 7.000.000 per ciascun intestatario del mutuo a condizione che l'unità
immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell'8 dic. 93;
- Mutui ipotecari stipulati dopo il 1 genn. 19993: la detrazione di imposta del
19% si applica su un ammontare complessivo massimo di £. 7.000.000 da
suddividersi tra i conintestatari del mutuo a condizione che l'unità
immobiliare sia stata ad adibita ad abitazione principale entro l'8 giugno 1994;
- Mutui ipotecari stipulati dopo il primo gennaio 1998 per la costruzione
dell'unità abitativa: è la novità introdotta da una legge finanziaria e
permette la detrazione del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori
su un importo massimo di £. 5.000.000 a condizione che l'unità sia adibita a
propria abitazione principale entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di
costruzione;
- Mutui sovvenzionati con contributi dello Stato e di Enti Pubblici: va
ricordato che sono detraibili gli interessi passivi limitatamente alla parte
effettiva a carico del contribuente.
In caso di mutuo inatestato a più soggetti ognuno di essi può fruire della
detrazione unicamente riferita alla propria quota di interessi. Non è possibile
calcolare la detrazione sulal quota dell'altro, anche se questi è fiscalmente a
carico (es: coniugi o figli).
Cosa succede se si estingue il vecchio mutuo?
A far tempo dall'anno 1998 è consentito rinegoziare o stipulare un nuovo mutuo,
dopo aver chiuso quello precedente, senza perdere i benefici fiscali o la loro
continuità. Nello specifico:
- Se si estingue il mutuo vecchio e se ne contrae uno nuovo, anche con una altra
banca, si può continuare a detrarre gli interessi pasivi a patto che l'immobile
ipotecato resti sempre lo stesso e che il nuovo mutuo non sia superiore al
captiale residuo da rimborsare maggiorato di spese e oneri; Se si rinegozia il
vecchio rapporto ed il mutuo viene rimodulato, tutto continua come prima perché
non si verifica una innovazione che possa mettere in pericolo le agevolazioni