Il Mutuo secondo il codice civile è "il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altro si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie", di solito corrispondendogli interessi. Come potete notare, mutuo è il termine giuridico per tutte le forme che nel linguaggio comune definiamo "prestito", dai contanti che ci dà l'amico se abbiamo dimenticato il portafoglio, al finanziamento per acquistare una auto, dai prestiti del Fondo Monetario internazionale a quello che le banche ci concedono per acquistare le nostre case. Quest'ultimo è quello che generalmente viene identificato, nel linguaggio comune, come mutuo e di ciò ci occuperemo.

Volendo essere banali, un mutuo immobiliare lo si ottiene … andando in banca, dimostrando di stare per acquistare un certo bene immobile di valore superiore all'importo di cui si richiede il finanziamento. La Banca, verificherà la verità delle vostre affermazioni, la regolarità della compravendita che intendete stipulare, il valore del bene che intendete comprare. Le vostre capacità economiche sono di relativa importanza, poiché la Banca si garantirà attraverso la iscrizione di un'Ipoteca sul bene che acquisterete, e quindi è in ogni caso tutelata da quanto acquistate. Può essere, in caso di richieste di finanziamento alte, vicine al valore effettivo del bene (le banche comunque in genere non finanziano oltre l'80%, tranne qualche eccezione, che però viene subordinata alla assicurazione del rischio), che vengano richieste Garanzie a terzi, se le vostre capacità economiche non danno sicurezza del rimborso del mutuo.

Nulla impedisce di accendere diversi mutui per lo stesso acquisto, né di accendere un mutuo, magari a condizioni più vantaggiose o comunque diverse, per necessità o convenienza, per pagarne uno già acceso, né, a fianco del mutuo principale per l'acquisto, stipularne un altro per ulteriori spese (ad es., ristrutturazioni). In ognuno dei casi sopra indicati, si tratta di un mutuo integrativo.

Il mutuo immobiliare si caratterizza, per ciò che ci interessa, dal metodo di calcolo degli interessi. Si avrà un Mutuo a Tasso Fisso, se esso è calcolato all'inizio del rapporto e rimarrà invariabile per tutta la sua durata. Si avrà un mutuo a Tasso Variabile, se il tasso di interesse, anziché essere pattuito una volta per tutta la durata del rapporto, periodicamente (ogni tre, sei o dodici mesi in genere) si modifichi, sulla base di un meccanismo predeterminato, detto Indicizzazione. Tale meccanismo consiste in genere nel collegare il tasso a qualche indice economico aumentato di una percentuale da definire. Recentemente, è stato introdotto il Tasso Strutturato (o Misto) che per due anni riporta un tasso fisso particolarmente basso e poi il diritto/dovere di scegliere tra un Tasso Fisso o un Tasso Variabile alla scadenza del secondo anno di mutuo. Nel glossario, approfondimenti su tutti i tipi di Tasso.

L'unica regola generale che ci sentiamo di consigliare è quella di non valutare solo il tasso di interesse, allorquando scegliete un mutuo, ma di calcolare, nei limiti del possibile, l'incidenza del mutuo sulle vostre capacità economiche. Per ciò che riguarda la scelta del tipo di tasso, con il tasso fisso si può programmare il proprio piano di pagamento esattamente e sperare di fare un buon affare (se il mercato dei tassi sale) o rischiare di farne uno cattivo (se il mercato dei tassi scende). Con il tasso variabile si è più certi che il saggio pagato anno per anno risponda a delle logiche attuali (rispetto ai pagamenti) di mercato. Con il tasso strutturato si pospone la scelta di 24 mesi, magari utili in caso di economia instabile o di vostra situazione lavorativa in evoluzione. Bisogna anche valutare la percentuale da farsi finanziare rispetto al prezzo dell'immobile. Quindi, se avete capitali impiegati bene in precedenti investimenti, o che si ritiene che possano portare reddito tra un certo tempo, sarà bene, almeno in una fase di mutui a tasso di interesse basso, farsi finanziare il maggior importo possibile. Se invece avete molta liquidità inutilizzata, spendetela, e fate un mutuo di minor percentuale. Ricordatevi, se comprate una casa, che spesso, se non è nuova, dovrete farci dei lavori: tenete conto anche del loro costo, per valutare le vostre capacità economiche a breve. Quanto alla scelta degli anni di mutuo, ricordate che il suo costo è direttamente proporzionale alla sua durata e quindi, se possibile, è inutile un impegno per una durata superiore a quella che le vostre condizioni economiche si possono permettere di sostenere senza troppe difficoltà. La rata è tanto più alta quanto più è breve il mutuo (ma alla fine, spenderete complessivamente di meno): calcolate al mese quanto incide sulle vostre tasche e scegliete di conseguenza. Infine, occhio al piano di ammortamento.

Il notaio è il Pubblico Ufficiale che, tra l'altro, redige e provvede alla trascrizione dei Registri Immobiliari di tutti i contratti che riguardano la proprietà e altri diritti sui beni immobili. La sua funzione è quella di tutelare la pubblica fede e far sì che, attraverso la trascrizione, il trasferimento dei beni immobiliari acquisti certezza e pubblicità (solo dopo la trascrizione l'acquirente è protetto da pretese di terzi sul bene e solo attraverso la trascrizione può essere sicuro che il venditore sia il proprietario del bene. Si pensi poi al caso del venditore senza scrupoli che vende lo stesso immobile a più persone: a parte la responsabilità di chi vende, tra i vari acquirenti uno solo viene "preferito" nel senso che ad uno solo rimane la proprietà del bene, e sarà colui che, tra i venditori, per primo ha trascritto il suo rogito di acquisto. Nel contempo, il notaio provvederà alla redazione del contratto di mutuo e alla iscrizione dell'Ipoteca che, normalmente, vi accede. Data l'importanza delle funzioni e la variabilità degli importi che ogni professionista può richiedere per le proprie prestazioni, il notaio viene normalmente scelto da chi acquista. Sarà il notaio a provvedere, nell'interesse di entrambe le parti, alla redazione di un atto corretto, che corrisponde alla volontà di entrambe le parti e alla immediata sua trascrizione, nonché alla verificazione della effettiva qualità di proprietario in capo al venditore. E' suo preciso dovere provvedere a far sì che il passaggio di proprietà avvenga nella maniera corretta nell'interesse di entrambe le parti. E' altresì obbligato, prima della data del rogito, di consegnare in anticipo una bozza degli atti, in modo che le parti possano da sole o attraverso loro consulenti, controllarne la regolarità e la corrispondenza con la loro volontà. Le spese notarili sono a carico di chi acquista, salvo diversa determinazione. Allo stesso modo, gravano su chi acquista le spese relative alla accensione del Mutuo e alla iscrizione dell'Ipoteca.

Nel contratto di mutuo, generalmente inteso, il debitore restituisce alla scadenza il capitale e tutti gli interessi maturati. Il mutuo immobiliare, invece, è lungo, dura dai 5 ai 30 anni, e normalmente non viene rimborsato tutto insieme alla scadenza, dato che l'importo sarebbe elevatissimo. Lo si paga, di consueto, sin dall'inizio ratealmente, secondo un piano che prevede il rimborso di capitale e interessi, detto Piano di Ammortamento delle somme date a prestito. Nel piano più classico, detto alla francese, in ogni rata di pagamento, con percentuali che variano dalla prima all'ultima, si pagheranno gli interessi e si comincia a restituire il capitale. Maggiore è la quota di capitale restituita rata per rata, minore, alla fine, saranno gli interessi che complessivamente saranno pagati alla banca.

La rata è la quota, mensile, trimestrale o semestrale, del piano di ammortamento che il debitore deve versare all'ente che gli ha concesso il mutuo. Dalla scadenza della rata, in caso di mancato pagamento, scattano gli interessi di mora, che saranno richiesti a parte dalla banca mutuataria.

Sappiamo che le Banche prestano danaro a Interesse, che rappresenta l'utile economico che viene ricavato dal mutuo da parte della Banca. Pertanto, è interesse (nel senso comune) della Banca, almeno in una certa misura, che la restituzione delle somme date a mutuo duri nel tempo, aumentando così l'importo degli interessi (che si calcolano giornalmente) e quindi il suo utile si accresca. Un rimborso anticipato comporterebbe quindi un minor utile alla banca e la possibilità di tale Estinzione Anticipata del mutuo, come si dice in termine tecnico, deve essere espressamente pattuita, altrimenti il debitore dovrà comunque continuare a pagare rata per rata. Tale facoltà è normalmente concessa al mutuatario, a patto che oltre al capitale residuo, versi nello stesso tempo un ulteriore corrispettivo alla banca, a compenso del suo mancato utile. Vedi nel glossario, Estinzione Anticipata.

Sì, i dipendenti di un'azienda privata (o i loro coniugi, se in regime di comunione dei beni) possono chiedere un anticipo sulla liquidazione per comprare la casa per sé o per i figli. Per ottenere l'anticipo sul trattamento di fine rapporto (Tfr), o sulla liquidazione, si deve documentare l'acquisto allegando alla domanda l'atto notarile, il preliminare, l'atto di partecipazione a una cooperativa edilizia o qualunque altro documento che attesti l'acquisto dell'abitazione. L'anticipazione, che può essere richiesta una sola volta, viene concessa esclusivamente per l'acquisto della prima casa e non può superare il 70% della somma maturata in almeno otto anni di servizio presso lo stesso datore di lavoro.

Si ha Accollo di un mutuo quando si subentra, a titolo particolare, nelle obbligazioni assunte dal contraente originario a seguito della vendita del bene ipotecato. L'accollo del mutuo assistito da ipoteca è legato all'adesione delle Banche creditrici che normalmente non liberano il mutuatario originario (ma si può comunque richiedere di esserne liberati). L'accollo in questione ha carattere cumulativo e non liberatorio; ciò significa che responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario che il subentrante. Va pure sottolineato come le Banche possano anche non aderire all'accollo nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti della capacità di credito richiesta.

Una recente raccomandazione della Banca d’Italia invita gli Istituti di credito a dichiarare l’Indice Sintetico di Costo, ISC, che rappresenta il tasso effettivo globale che comprende tutti i costi connessi con la stipula di un mutuo. Dovrebbe corrispondere al TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che già quasi ogni banca riferisce all’atto dell’erogazione del prestito. A differenza del TAEG, che non è calcolato in maniera omogenea dai diversi istituti di credito (non tutte le spese – istruttoria, assicurazioni, ecc. - vengono calcolate da molte banche), l’ISC dovrebbe evitare questi inconvenienti, essendo un criterio comune per tutti. Per altro, non è ancora un indicatore obbligatorio.