LE AVVERTENZE E LE REGOLE DA SEGUIRE PER CONTRARRE UN MUTUO

La prima regola

E' quella della conoscenza diretta; è preciò preferibile informarsi direttamente sul posto, agli sportelli bancari o presso le società finanziarie speclializzate, magari con l'assistenza di una associazione di consumatori o di un sindacato inquilini: sarebbe opportuno, prima di decidere, visitare almeno 4 banche o finanziarie, stando attenti alla serietà di queste ultime.

L'informazione

E' bene non risparmiare domande. Tenete conto che a dispetto degli sloggan sulla trasparenza le banche (o le finanziarie) sono normalmente disponibili alle solite ovvie spiegazioni che riguardano i tassi (fissi o variabili), i criteri di valutazione dell'immobile, la durata del mutuo e così via, ma sono normalmente indisponibili alle richieste di consultare preventivamente le condizioni di contratto.

I fogli informativi e i contratti sono indispensabili per conoscere le diverse possibilità e le caratteristiche del finanziamento, essi forniscono elementi certi per calcolare costi e oneri e per poter raffrontare le proposte tra di loro. L'esperienza ci isegna che, nelal maggioranza dei casi, vengono appena accennate le cosi dette spese di istruttoria senza che ne siano specificati i contenuti, mentre queste ultime rappresentano un notevole costo, cui si è chiamati anche senza aver concluso il contratto. Ricordate che i fogli analitici informativi devono essere messi a disposizione della clientela ai sensi della legge 154/92 art. 2 4° comma.

Cosa dovrebbe contenere un (FAI) foglio analitico di informazione

v La percentuale di finanziamento;

v Le spese di istruttoria;

v Il costo delle perizia;

v Gli oneri di estinzione anticipata;

v Gli interessi mora;

v Il costo dell'assicurazione;

v I parametri di indicizzazione;

v Le commissioni alla clientela;

v La spesa dell'atto di assenso per la cancellazione dell'ipoteca;

v Le spese per il rilascio delle dichiarazioni;

v L'ammontare dell'iscrizione ipotecaria.

Le clausole vessatorie

Gli abusi sono ancora oggi purtroppo all'ordine del giono: penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato, trasferendo il mutuo a terzi, ecc. ecc. sono ancora presenti in molti contratti già conclusi.

Queste clausole possono oggi essere combattute grazie ad una nuova disciplina introdotta nel codice civile, ma è ovvio che prevenirne l'introduzione nei contratti è il metodo migliore da ultilizzare. L'utente deve quindi pretendere che le clausole contrattuali proposte siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo, in modo tale da poterle anche sottoporre ad una valutazione di una associazione di fiducia.

Comuque, qualora i termini di un contratto di mutuo già stipulato determinino uno squilibrio di diritti ed obblighi a carico del consumatore (mutuatario), gli squilibri possono essere resi inefficaci con una azione di contenzioso.

Il finanziamento può coprire l'intero prezzo d'acquisto?

No. Le banche finanziano in genere fino al 75-80% del valore, mentre il resto deve essere anticipato in contanti. Questa non è una regola ferrea, in qualche caso si può ottenere un finanziamento maggiore, fino ad avvicinarsi al 100%, se la banca ha la garanzia di essere rimborsata.

Normalemente la banca controlla il reddito dell'acquirente che deve essere compatibile con l'importo delle rate da rimborsare. Se la rata non supera il 25-30% del reddito familiare, non ci sono di solito problemi. Se poi qualcuno altro fa da garante, ad esempio un parente o i genitori, la banca è ancora più disponible.

Che differenza c'è tra il Mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile?

Nei mutui a tasso fisso gli interessi da pagare sono predeterminati e non si modificano al variare dei parametri eocnomici esterni. Viceversa, il tasso variabile, aumenta o diminuisce gli interessi della rata di mutuo in ragione dell'andamento di alcuni parametri economici predefiniti. I più conosciuti e utilizati sono il Ribor e l'Euribor. Al parametro si somma normalmente un onere aggiuntivo fisso (applicato dalla banca) detto "Spead" che determina, sommato al precedente, il tasso effettivo da applicare.

Attenzione al tasso d'ingresso

La pubblicità di alcuni istituti di credito enfatizza i propri tassi variabili proposti come molto convenienti. Le offerte specificano (in piccolo) che si tratta di un trattamento di ingresso che è normalmente più vantaggioso della rata a regime. Attenzione quindi alle offerete: chiedete sempre preventivamente il valore della rata di ingressso e quella a regime.

Esiste una via di mezzo?

Si. C'è una terza via. I mutui a tasso misto, in un primo momento hanno rate costanti e dopo un certo periodo (di solito almeno 18 mesi) il tasso diventa variabile, o in opzione si può ricontattare senza particolari oneri.

Le modalità di erogazione della somma. "il prefinanziamento"

Il contratto di mutuo si perfeziona solo al momento della stesura. Notarile dell'atto. Subito dopo il Notaio iscrivere l'ipoteca presso l'apposito ufficio.

Sino a quando la pratica Notarile non è completata e trasmessa alla banca, la somma non viene erogata. Il che normalmente significa aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro.

Per evitare questa attesa, alcune banche mettono a disposizione subito la somma mutuata a titolo di prefinanziamento; nel caso la somma viene caricata di un ulteriore interesse.

Per evitare il prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore che deve essere garantito se vende prima di incassare l'intera somma. E' compito del Notaio proporre e spiegare alle parti diverse soluzioni possibili.

I limiti alla facoltà di vendere

Alcuni contratti di mutuo prevedono che l'utente non possa vendere l'immobile prima di aver finito di pagare il mutuo. In caso contrario si fa obbligo di estinguere anticipatamente il contratto assoggettandosi il pagamento della penale.

E' una clausola che ovviamente non va sottovalutata perché può creare un intralcio nel momento in cui si decide di cambiare, casa.

Il consiglio è quello di evitare gli istituti che propongano questa clausola o, in alternativa, chiedere che la limitazione non vada oltre i 5 anni.

L'acquisto di un immobile già coperto da un mutuo.

In un caso del genere sono possibili due strade. Se il tasso e le condizioni sono favorevoli si può scegliere di accollarsi il mutuo in essere, continunado a pagare le rate al posto del proprietario precedente. Le banche di solito acconsentono all'operazione e si evitano le spese per un nuovo contratto.

La seconda via consiste nel chiedere al venditore di estinguere il mutuo, magari utilizzando gli acconti dell'acquirente. E' ovvio che la banca pretenderà una penale d'estinzione per compensare il mancato guadagno degli interessi edé quindi necessario soppesare bene la convenienza.

L'ipoteca e il suo importo

L'ipoteca è una garanzia che consente alla banca o all'erogatore di recuperare forzatamente il credito quando il mutuatario non paga.

L'ipoteca viene normalmente iscritta per un importo superiore a quello del mutuo (normalmente il doppio dell'importo erogato) in ragione di recuperare, in caso di inadempienza, il capitale, gli intressi e le spese per la procedura di vendita all'asta dell'immobile. L'importo dell'ipoteca viene comunque deciso dalla banca e n on è contrattabile.

LA DETRAIBILITA' FISCALE

La legge prevede la possibilità di detrarre dall'IRPEF lorda una percentuale degli interessi passivi e relativi oneri accessori, effettivamente pagati durante il periodo di imposta per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e per interventi di recupero edilizio.

Cosa succede se si estingue il vecchio mutuo?

A far tempo dall'anno 1998 è consentito rinegoziare o stipulare un nuovo mutuo, dopo aver chiuso quello precedente, senza perdere i benefici fiscali o la loro continuità. Nello specifico:

- Se si estingue il mutuo vecchio e se ne contrae uno nuovo, anche con una altra banca, si può continuare a detrarre gli interessi pasivi a patto che l'immobile ipotecato resti sempre lo stesso e che il nuovo mutuo non sia superiore al captiale residuo da rimborsare maggiorato di spese e oneri;

Se si rinegozia il vecchio rapporto ed il mutuo viene rimodulato, tutto continua come prima perché non si verifica una innovazione che possa mettere in pericolo le agevolazioni.