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E' un contratto
per il quale una parte (mutuante) consegna all'altra
parte (mutuatario) una data quantità di denaro che
quest'ultima si obbliga a restituire in un dato
periodo di tempo e con il pagamento di rate certe,
normalmente maggiormente di un interesse.
E' in sostanza un finanziamento, legato al bene casa
(erogato di norma da una banca o da un istituto di
credito) e coperto da un iscrizione ipotecaria del
bene che, garantisce il mutante contro il mancato
rispetto del patto di mutuo. Attualmente le normative
consentono di erogare un mutuo per acquistare,
costruire o ristrutturare un immobile.
Quando il mutuo è chiesto e concesso per case
acquistate (o costruite) con lo scopo di adibirle a
propria abitazione primaria si ottengono condizioni di
vantaggio per effetto delle incentivazioni praticate
dallo Stato o da alcuni istituti di credito.
Le avvertenze e le regole da seguire per contrarre
un mutuo
La prima regola
E' quella della conoscenza diretta; è preciò
preferibile informarsi direttamente sul posto, agli
sportelli bancari o presso le società finanziarie
speclializzate, magari con l'assistenza di una
associazione di consumatori o di un sindacato
inquilini: sarebbe opportuno, prima di decidere,
visitare almeno 4 banche o finanziarie, stando attenti
alla serietà di queste ultime.
L'informazione
E' bene non risparmiare domande. Tenete conto che a
dispetto degli sloggan sulla trasparenza le banche (o
le finanziarie) sono normalmente disponibili alle
solite ovvie spiegazioni che riguardano i tassi (fissi
o variabili), i criteri di valutazione dell'immobile,
la durata del mutuo e così via, ma sono normalmente
indisponibili alle richieste di consultare
preventivamente le condizioni di contratto.
I fogli informativi e i contratti sono indispensabili
per conoscere le diverse possibilità e le
caratteristiche del finanziamento, essi forniscono
elementi certi per calcolare costi e oneri e per poter
raffrontare le proposte tra di loro. L'esperienza ci
isegna che, nelal maggioranza dei casi, vengono appena
accennate le cosi dette spese di istruttoria senza che
ne siano specificati i contenuti, mentre queste ultime
rappresentano un notevole costo, cui si è chiamati
anche senza aver concluso il contratto. Ricordate che
i fogli analitici informativi devono essere messi a
disposizione della clientela ai sensi della legge
154/92 art. 2 4° comma.
Cosa dovrebbe contenere un (FAI) foglio analitico
di informazione
- La percentuale di finanziamento;
- Le spese di istruttoria;
- Il costo delle perizia;
- Gli oneri di estinzione anticipata;
- Gli interessi mora;
- Il costo dell'assicurazione;
- I parametri di indicizzazione;
- Le commissioni alla clientela;
- La spesa dell'atto di assenso per la cancellazione
dell'ipoteca;
- Le spese per il rilascio delle dichiarazioni;
- L'ammontare dell'iscrizione ipotecaria.
Le clausole vessatorie
Gli abusi sono ancora oggi purtroppo all'ordine del
giono: penali molto onerose in caso di rimborso
anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene
ipotecato, trasferendo il mutuo a terzi, ecc. ecc.
sono ancora presenti in molti contratti già conclusi.
Queste clausole possono oggi essere combattute grazie
ad una nuova disciplina introdotta nel codice civile,
ma è ovvio che prevenirne l'introduzione nei
contratti è il metodo migliore da ultilizzare.
L'utente deve quindi pretendere che le clausole
contrattuali proposte siano sempre comprensibili e gli
siano comunicate con sufficiente anticipo, in modo
tale da poterle anche sottoporre ad una valutazione di
una associazione di fiducia.
Comuque, qualora i termini di un contratto di mutuo già
stipulato determinino uno squilibrio di diritti ed
obblighi a carico del consumatore (mutuatario), gli
squilibri possono essere resi inefficaci con una
azione di contenzioso.
Il finanziamento può coprire l'intero prezzo
d'acquisto?
No. Le banche finanziano in genere fino al 75-80% del
valore, mentre il resto deve essere anticipato in
contanti. Questa non è una regola ferrea, in qualche
caso si può ottenere un finanziamento maggiore, fino
ad avvicinarsi al 100%, se la banca ha la garanzia di
essere rimborsata.
Normalemente la banca controlla il reddito
dell'acquirente che deve essere compatibile con
l'importo delle rate da rimborsare. Se la rata non
supera il 25-30% del reddito familiare, non ci sono di
solito problemi. Se poi qualcuno altro fa da garante,
ad esempio un parente o i genitori, la banca è ancora
più disponible.
Conviene un mutuo lungo o breve?
Le banche hanno da tempo diversificato l'offerta.
Scegliere quindi tra una rateizzazione relativamente
breve, di 10 anni, o una più lunga, a 15, 20 o 30
anni, dipende essenzialmente dalle disponibilità
economiche (attuali e future) di chi stipula il mutuo.
Se il mutuo è più diluito nel tempo, le singole rate
saranno più leggere e graveranno meno nel budget
familiare ma ovviamente gli interessi complessivi
saranno un poco più alti.
Che differenza c'è tra il Mutuo a tasso fisso e
uno a tasso variabile?
Nei mutui a tasso fisso gli interessi da pagare sono
predeterminati e non si modificano al variare dei
parametri eocnomici esterni. Viceversa, il tasso
variabile, aumenta o diminuisce gli interessi della
rata di mutuo in ragione dell'andamento di alcuni
parametri economici predefiniti. I più conosciuti e
utilizati sono il Ribor e l'Euribor. Al parametro si
somma normalmente un onere aggiuntivo fisso (applicato
dalla banca) detto "Spead" che determina,
sommato al precedente, il tasso effettivo da
applicare.
Conviene il mutuo a tasso Fisso o quello variabile?
Il tasso fisso offre la sicurezza, anche psicologica,
di mantenere costante la rata nel tempo anche se il
costo del denaro diminuisce (così come ha fatto nel
corso degli ultimi anni) il tasso fisso non può
appfittare del calo e della favorevole congiuntura
economica.
Il tasso variabile rappresenta una scommessa con
l'andamento futuro dell'economia ed è al momento
ancora molto utilizzato sulla scia degli ancoraggi
Europei che hanno consentito in Italia una notevole
stabilizzazione del costo del denaro e una discesa dei
tassi applicati.
Attenzione al tasso d'ingresso
La pubblicità di alcuni istituti di credito enfatizza
i propri tassi variabili proposti come molto
convenienti. Le offerte specificano (in piccolo) che
si tratta di un trattamento di ingresso che è
normalmente più vantaggioso della rata a regime.
Attenzione quindi alle offerete: chiedete sempre
preventivamente il valore della rata di ingressso e
quella a regime.
Esiste una via di mezzo?
Si. C'è una terza via. I mutui a tasso misto, in un
primo momento hanno rate costanti e dopo un certo
periodo (di solito almeno 18 mesi) il tasso diventa
variabile, o in opzione si può ricontattare senza
particolari oneri. Le modalità di erogazione della
somma. "il prefinanziamento" Il contratto di
mutuo si perfeziona solo al momento della stesura.
Notarile dell'atto. Subito dopo il Notaio iscrivere
l'ipoteca presso l'apposito ufficio. Sino a quando la
pratica Notarile non è completata e trasmessa alla
banca, la somma non viene erogata. Il che normalmente
significa aspettare due o tre settimane prima di poter
disporre del denaro. Per evitare questa attesa, alcune
banche mettono a disposizione subito la somma mutuata
a titolo di prefinanziamento; nel caso la somma viene
caricata di un ulteriore interesse.
Per evitare il prefinanziamento è necessario
accordarsi in anticipo con il venditore che deve
essere garantito se vende prima di incassare l'intera
somma. E' compito del Notaio proporre e spiegare alle
parti diverse soluzioni possibili.
I limiti alla facoltà di vendere
Alcuni contratti di mutuo prevedono che l'utente non
possa vendere l'immobile prima di aver finito di
pagare il mutuo. In caso contrario si fa obbligo di
estinguere anticipatamente il contratto
assoggettandosi il pagamento della penale. E' una
clausola che ovviamente non va sottovalutata perché
può creare un intralcio nel momento in cui si decide
di cambiare, casa. Il consiglio è quello di evitare
gli istituti che propongano questa clausola o, in
alternativa, chiedere che la limitazione non vada
oltre i 5 anni. L'acquisto di un immobile già coperto
da un mutuo.
In un caso del genere sono possibili due strade. Se il
tasso e le condizioni sono favorevoli si può
scegliere di accollarsi il mutuo in essere,
continunado a pagare le rate al posto del proprietario
precedente. Le banche di solito acconsentono
all'operazione e si evitano le spese per un nuovo
contratto. La seconda via consiste nel chiedere al
venditore di estinguere il mutuo, magari utilizzando
gli acconti dell'acquirente. E' ovvio che la banca
pretenderà una penale d'estinzione per compensare il
mancato guadagno degli interessi edé quindi
necessario soppesare bene la convenienza.
L'ipoteca e il suo importo
L'ipoteca è una garanzia che consente alla banca o
all'erogatore di recuperare forzatamente il credito
quando il mutuatario non paga. L'ipoteca viene
normalmente iscritta per un importo superiore a quello
del mutuo (normalmente il doppio dell'importo erogato)
in ragione di recuperare, in caso di inadempienza, il
capitale, gli intressi e le spese per la procedura di
vendita all'asta dell'immobile. L'importo dell'ipoteca
viene comunque deciso dalla banca e n on è
contrattabile.
LA DETRAIBILITA' FISCALE
La legge prevede la possibilità di detrarre
dall'IRPEF lorda una percentuale degli interessi
passivi e relativi oneri accessori, effettivamente
pagati durante il periodo di imposta per mutui
ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e per
interventi di recupero edilizio.
Cosa succede se si estingue il vecchio mutuo?
A far tempo dall'anno 1998 è consentito rinegoziare o
stipulare un nuovo mutuo, dopo aver chiuso quello
precedente, senza perdere i benefici fiscali o la loro
continuità. Nello specifico:
- Se si estingue il mutuo vecchio e se ne contrae uno
nuovo, anche con una altra banca, si può continuare a
detrarre gli interessi pasivi a patto che l'immobile
ipotecato resti sempre lo stesso e che il nuovo mutuo
non sia superiore al captiale residuo da rimborsare
maggiorato di spese e oneri; Se si rinegozia il
vecchio rapporto ed il mutuo viene rimodulato, tutto
continua come prima perché non si verifica una
innovazione che possa mettere in pericolo le
agevolazioni
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